با توجه به شرایط اقتصادی حاضر، تمایل افراد به عقد و اجرای قرارداد مشارکت در ساخت رو به افزایش است. در این حالت، سرمایه و مهارت افراد به کمک هم می آیند و هم سازنده و هم صاحب ملک، می توانند صاحب چند آپارتمان شوند. البته مشارکت در ساخت تنها در آپارتمان سازی خلاصه نمی شود و در موارد دیگری مثل مشارکت در ساخت کارخانه، ویلا، سوله، هتل و غیره می شود.
از نظر حقوقی، تعیین حق و حقوق افراد شریک و دیگر موارد مربوطه، از اهمیت زیادی برخوردار است؛ چرا که یکی از موارد مراجعه بالا در دادگستری ها، ناشی از ابهام و ایراداتی است که در قرارداد مشارکت ساخت بین افراد وجود داشته و برای آنها موجبات دردسر را فراهم کرده است. لذا اگر قصد تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را دارید، در ادامه این مطلب با ما همراه باشید تا با نکات مهم در زمان نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت، بیشتر آشنا شوید.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
به بیان ساده، قرارداد مشارکت در ساخت به معنی قرارداد سرمایه گذاری در ساخت می باشد که بین مالک یا مالکان و سازنده یا سازندگاه منعقد می شود.
به این صورت است که مالک، ملک خود را به عنوان زمینی برای ساخت وارد پروژه می کند و سازنده هزینه های ساخت را تامین می کند. البته تمام موارد هزینه ها و آورده، در قرارداد تعیین می شود و صراحتا تعهدات افراد با توجه به آن چه که توافق کرده اند مشخص می شود.
این نوع قرارداد، از نوع قرارداد مشارکت مدنی است؛ مشارکت مدنی طبق تعریف بیان شده در قانون مدنی کشور، عبارت است از درآمیختن سرمایه و دارایی های از نوع هم نقدی و یا غیرنقدی متعلق به شخص یا اشخاص حقوقی و حقیقی با هدف انتفاع و تقسیم کردن سود است. و نیز به تنظیم کردن روابط بین مالک یا مالک و سازنده می پردازد
نکات مهم در نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
اولین نکته، نوشتن موضوع قرارداد به صورت دقیق و واضح می باشد. همچنین، لازم است آورده (سرمایه) های طرفین به طور کامل بیان شود. یعنی ارزش ملک به درستی تعیین و ذکر شود.
نکته مهم دیگری که از تعارضات در آینده به خوبی جلوگیری می کند، تعیین هزینه هایی مثل خرید تراکم، هزینه تقسیم نامه واحد و مواردی این چنینی است و صریحا مسئولیت تثبل این هزینه ها مشخص شود که با کدام یک از طرفین می باشد.
همچنین، اگر ملک بدهی هایی از جمله عوارض پرداخت نشده شهرداری دارد، ارتباطی به سازنده ندارد و این موارد باید در قرارداد ذکر شوند.
نکته دیگر، تعیین مدت زمان انجام پروژه از سمت سازنده می باشد. لازم است که زمان شروع قرارداد نیز کاملا تعیین شود و مدت زمان تاخیر مجاز و غیرمجاز مشخص شود.
همچنین، مدت زمان تخلیه ملک و تحویل دادن آن به سازنده برای شروع انجام پروژه ، از جمله تعهدات مالک است که لازم است در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود.
لازم به ذکر است که یک سری از هزینه ها مثل پرداخت جرائم ماده ۱۰۰ شهرداری بر عهده سازنده است.
انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟
یکی از تعهدات مهم مالک یا مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت، انتقال سند به سازنده یا سازندگان بعد از به اتمام رسیدن مراحل ساخت و ساز می باشد.
سازنده می تواند به عنوان تضمین برای انتقال سند، چک تضمینی از مالک دریافت نماید تا از پایبندی ایشان برای اقدام به انتقال سند مطمئن باشد.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت کدامند؟
این نوع قرارداد مانند سایر قراردادها انواع مختلفی دارد. نوع قرارداد به دو عامل وابسته می باشد، مورد ساخت و ساز و نیز شرکای ساخت و ساز (طرفین قرارداد). در ادامه به بررسی انواع قراردادهای ساخت و ساز با توجه به موضوع مورد ساخت و ساز پرداخته شده است.
قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی
قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی برای آماده کردن زمین برای ساخت و ساز و با هدف تعیین شبکه های خیابان کشی و معابر منعقد می شود. این نوع قرارداد در واقع مقدمه ی اجرای عملیات ساخت و ساز محسوب می شود.
قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی
قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی بیشتر از سمت دولت شکل می گیرد چرا که یکی از وظایف مهم دولت، آماده کردن شرایط اسکان برای مردم می باشد.
لذا دولت با پیمانکاران دارای حق امتیاز، قرارداد را منعقد می کنند تا با واگذاری زمین به این پیمانکاران، اقدام به ساخت و ساز انبوه کنند.
قرارداد مشارکت پیمان – مدیریت
در قرارداد مدیریت پیمان که روشی از ساخت می باشد، کارفرما شخص حقیقی یا حقوقی می باشد که مدیریت اجرای پروژه را بر عهده یک مهندس یا فرد دارای مهارت های لازم، واگذار می نماید. این مدیر پیمان، مسئولیت های مهمی اعم از استخدام نیروهای لازم اجرایی، هماهنگی ها و برنامه ریزی های انجام پروژه، مدیریت روش اجرا و زمانبندی، نظارت بر اجرای درست طبق استانداردهای تعریف و مسئولیت هایی از این دست بر عهده میر پیمان می باشد.
قرارداد مشارکت در ساخت بنا
موضوع قرارداد مشارکت در ساخت بنا، احداث ساختمان های مسکونی، تجاری و مواردی از است دست می باشد. تعداد موضوع مورد ساخت می تواند به صورت تک ساختمان یا انبوه در قالب مجتمع سازی گسترده باشد. طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بنا می تواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد و هیچ منعی ندارد.
نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟
در قرارداد مشارکت در ساخت بایستی سهم الشرکه طرفین مشخص شود؛ یعنی سهم مالک و نیز سهم سازنده از کل ساختمان مشخص شود.
فرمول محاسبه بر مبنای قیمت هر متر آپارتمان نوساز در همان منطقه می باشد؛ و به قیمت روز محاسبه می شود چرا که نوسانات بازار مسکن بسیار زیاد است.
برای عقد قرارداد مشارکت در ساخت ریسک بسیار زیادی در انتظار شماست و لازم است با مشورت گرفتن با مشاورین متخصص، میزان ریسک را به حداقل ممکن برسانید. سایت آذرداد پلی ارتباطی بین شما و مشاوران حقوقی مجرب می باشد که می توانید به سادگی از آن بهره مند شوید.
جالب است بدانید که تعداد، طبقه و محل آپارتمان ها از قبل در این قرارداد پیش بینی می شود. البته توجه شود که در صورتی که تعداد طبقات پیشبینی شده به هر دلیلی در حین پروژه تغییر کند، ملاحظات مربوطه بایستی در قرارداد مشارکت در ساخت پیشبینی شود. همچنین مبلغی به صورت بلاعوض از سوی سازنده به مالک پرداخت می شود تا بتواند تا زمان آماده شدن ساختمان، خانه ای برای خود تهیه کند.
به طور کلی مبنای تعیین میزان قدرالسهم برای طرفین براساس میزان هزینه ساخت، نوع سند، قیمت عرضه، محله، گذر و نوع ساخت و سازنده تعیین می شود؛ و با توجه به همه ی این عوامل، طرفین به صورت توافقی درصد سهم الشرکه خود را تعیین می کنند.
