زمانی که یک ملک طی یک قرارداد، اجاره داده می شود، ممکن است در صورت بروز یک سری مسائل، مالک اقدام به گرفتن دستور تخلیه ملک خود کند. برای آگاهی از شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه و نیز نکات مربوط به اجرای آن، در ادامه این مطلب با ما همراه باشید.
برای صدور دستور تخلیه، چه شرایطی لازم است؟
برای این که موجر بتواند دستور تخلیه را برای مستاجر خود بگیرد، نیاز است حداقل یکی از شرایط زیر برقرار باشد:
- خاتمه یافتن مدت زمان اجاره
زمانی که مهلت قرارداد تمام می شود، در صورتی که اقدامی از طرف مستاجر برای تمدید صورت نگیرید و نیز ملک را ترک نکند، صاحب ملک می تواند اقدام به گرفتن دستور از مراجع ذیربط کند.
- عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر بیش از زمان سه ماه
- تخلف مستاجر برای انتقال دادن مال اجاره شده به شخصی دیگر
- بهره بردن از مال مورد اجاره توسط مستاجر در راستای اعمال و موارد غیر مشروع و غیرقانونی
همچنین مهم است بدانید که اگر در زمان اجاره ملک، مستاجر چکی را تحت عنوان تضمین تخلیه یا پرداخت اجاره بها داده باشد، لازم است که در زمان تخلیه ملک، مالک این اسناد را به مستاجر برگرداند.
برای صدور دستور تخلیه به کجا باید مراجعه کرد؟
صاحب خانه می تواند برای گرفتن این دستور، اگر کاربری ملک مسکونی باشد، به شورای حل اختلاف حوزه ملک مراجعه کند. و نیز در صورتی که کاربری آن تجاری باشد، می تواند به دادگاه عمومی و انقلاب در نزدیکی محل ملک مراجعه کند.
در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی باشد، به اداره ی ثبت اسناد مراجعه می تواند مراجعه کند و در آن جا فرم اجراییه را پر کند و در همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره بها را در آن منعقد کرده بودند، برای صدور اجراییه درخواست بدهد.
مراحل و زمان اجرای دستور تخلیه چگونه است؟
شرط اول لازم برای اجرای این دستور، این است که موجر به صورت کامل ودیعه(پیش پرداخت) مستاجر را به وی پرداخت کرده باشد.
برای اثبات آن لازم است که پول پیش پرداخت به صورت نقد یا رسید پرداخت آن، توسط موجر به دایرع اجرا اداره ثبت اسناد و املاک تحویل داده شود.
ولی خب، احتمال دارد مالک مدعی باشد که ملک توسط مستاجر مورد خسارت واقع شده باشد و یا از مستاجر طلبکار باشد، برای رسیدگی به این موارد نیاز است در دادگاه یا شورای حل اختلاف ، طرح شکایت کند.
پس از صدور حکم تخلیه از اداره ثبت اسناد و املاک یا شورا یا دادگاه، مستاجر ۳ روز فرصت خواهد داشت که ملک را به طور کامل تخلیه کند.
در زمان اجرای حکم، اگر مستاجر در محل حاضر نباشد، اثاثیه ایشان به یک انبار عمومی منتقل می شود.
در چه مواردی اجراییه دستور تخلیه می تواند متوقف شود؟
فرصت مستاجر بعد از ابلاغ حکم بسیار محدود است ولی قانونگذار دو حالت را برای توقف حکم در تخلیه پیش بینی کرده است.
- ارائه شدن سندی دال بر تمدید قرارداد اجاره بها
- ادعای عدم اصالت سند ارائه شده توسط مالک
وقتی که دستور تخلیه ملک صادر می شود، مستاجر فرصتی برای اعتراض به حکم ندارد و اگر اعتراض کند، این اعتراض وی مانع از اجرای حکم نمی شود. زمانی که مستاجر ملک را پس از اتمام قرارداد تخلیه نکرده است، هزینه آن چگونه تعیین می شود؟
در صورتی که مستاجر در زمان اتمام قرارداد، خانه را تخلیه نکند، باید اجرت المثل آن را بپردازد. مقدار آن بستگی به توافق طرفین در زمان تنظیم قرارداد دارد. اگر در مورد مطالبه اجرت المثل و وجه التزام توافقی صورت نگرفته باشد، در این صورت مقدار آن توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص می شود و لازم الاجرا است.
چه مدارکی برای گرفتن دستور تخلیه به کمک وکیل مورد نیاز است؟
برای سهولت در گرفتن دستور تخلیه، با مراجعه به وکیل و در اختیار گذاشتن مدارک زیر به وکیل، تمام مراحل توسط وکیل پیگیری می شود.
- مدارک شناسایی شامل شناسنامه و کارت ملی موجر و کپی از آن ها
- قرارداد اجاره و سند مالکیت ملک
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
تفاوت اصلی بین دستور تخلیه با حکم تخلیه در مدت زمان اجرای حکم است. زمانی که دستور صادر شود، مستاجر بایستی تا ۳ روز ملک را تخلیه کند و فرصت اعتراض ندارد.
اما در زمان صدور حکم تخلیه، به مدت ۲۰ روز، مهلت برای اعتراض به مستاجر داده می شود. اگر اعتراض اثر نکرد و حکم به نفع مالک صادر شود، بعد از آن، مالک درخواست صدور اجراییه کند. برای این مرحله نیز ۱۰ روز فرصت برای اعتراض به مستاجر داده می شود. حال اگر اعتراض نشود یا اگر اعتراض وارد شد ولی پذیرفته نشود، حکم تخلیه صادر می شود.
در چه مواردی امکان گرفتن دستور تخلیه نیست ؟
گرفتن دستور تخلیه نسبت به حکم تخلیه، برای مالکان روش مناسب تر و به صرفه تری می باشد. البته شروط لازم برای امکان گرفتن دستور تخلیه به شرح ذیل می باشد:
- باید قرارداد اجاره نامه بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد.
- مدت قرارداد به اتمام رسیده باشد
- در زمان تنظیم سند اجاره نامه عادی، به امضای دو شاهد رسیده باشد.
توجه شود که اگر اجاره نامه رسمی باشد (یعنی در دفتر خانه اسناد رسمی منعقد شده باشد)، نیازی به شرط سوم نیست.
اما اگر اجاره نامه عادی بود (یعنی بین طرفین توسط خودشان تنظیم شده باشد یا این که در دفتر مشاور املاک منعقد شده باشد)، نیاز هست که حتما شرط سوم وجود داشته باشد.
در غیر اینصورت تنها می توان از طریق درخواست حکم تخلیه، اقدام به بیرون راندن مستاجر از ملک نمود.
