بیع اصطلاحی حقوقی و فقهی است که برای مفهوم خرید و فروش به کار می رود. بیع یکی از عقود نیز به شمار می رود که به این شکل تعریف شده است: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم» یعنی زمانی که دو نفر با یکدیگر عقد بیع را منعقد می کنند، یک نفر متعهد می شود مالی را در اختیار دیگری بگذارد و طرف مقابل در برابر آن وجهی پول پرداخت کند. بیع به عنوان یکی از عقود پرکاربرد اجزایی دارد و اسناد بیع نیز از سندهای رایجی هستند که در ادامه این مطلب می خواهیم به آنها بپردازیم.
سند بیع چیست؟
سند بیع سندی است که در آن فروشنده یا بایع و خریدار یا مشتری اعلام می کنند این فروش صورت گرفته است و مالکیت مال به خریدار انتقال یافته است. مطابق این سند فروشنده دیگر نمی تواند ادعایی بر مال فروخته شده داشته باشد. اسناد بیع انواع مختلفی دارند که هر کدام مربوط به شکلی از بیع هستند.
برای آشنایی بیشتر با تنظیم قرارداد مقاله مربوط به آن را بخوانید.
انواع اسناد بیع
قولنامه
وقتی دو طرف معامله قصد انجام معامله را دارند اما هنوز شرایط برای ثبت رسمی بیع فراهم نشده می توانند قراردادی ببندند و یکدیگر را برای انجام معامله متعهد سازند. این قرارداد قولنامه نامیده می شود. معنی قولنامه این است که فروشنده و خریدار متعهد می شوند یا به نوعی به یکدیگر قول می دهند که معامله را با رعایت شرایط ویژه ای که مورد قبول دو طرف است انجام دهند.
هدف از تنظیم قولنامه این است که دینی بر دوش دو طرف ایجاد شود که حتما معامله را انجام دهند. بنابراین اگر یکی از دو طرف از انجام تعهد خود سر باز زد، طرف دیگر می تواند الزام وی به عقد بیع را از دادگاه درخواست کند.
ویژگی قولنامه این است که تنها تعهد برای انجام معامله را ایجاد می کند نه تعهد به انتقال مال. بنابراین تعهدی که قولنامه بر دوش فروشنده می گذارد انجام معامله است و قولنامه به تنهایی برای خریدار حق عینی نسبت به ملک ایجاد نمی کند. بنابراین تفاوت قولنامه رسمی و غیررسمی تنها در این است که امضای دو طرف و ثبت آن در دفتر اسناد رسمی امکان هرگونه تردید و تکذیب را از دو طرف سلب می کند.
قولنامه دو طرف را ملزم به چه تعهداتی می کند؟
مفاد قولنامه به عنوان یکی از پرکاربردترین اسناد بیع به این صورت است که دو نفر را در برابر یکدیگر متعهد می کند تا در یک تاریخ معین در دفترخانه حاضر شده و معامله ای را بر اساس شرایطی که در قولنامه پیش بینی شده انجام دهند.
حال اگر یکی از طرفین در موعد مشخص شده در محل معامله حاضر نشود و از انجام معامله خودداری کند، باید بر اساس قولنامه مبلغی را به عنوان وجه التزام به طرف مقابل پرداخت کند.
پرداخت وجه التزام اولین تقاضایی است که طرف مقابل می تواند در برابر تخلف طرف دیگر انجام دهد. حال سوال اینجاست که آیا در صورت تخلف یکی از طرفین و حاضر نشدن برای معامله آیا می توان الزام به انجام معامله را نیز از دادگاه درخواست نمود؟ در این باره پاسخ این است که هر بندی که در قولنامه ذکر شود نزد مرجع قضایی قابل قبول و لازم الاجرا است. یعنی اگر در قولنامه ذکر شده باشد که در صورت تخلف یکی از طرفین از مفاد قولنامه و عدم انجام معامله، طرف مقابل می تواند الزام او به معامله را از دادگاه بخواهد، این درخواست از دادگاه قابل پذیرش است. علاوه بر اینکه در این صورت پرداخت وجه التزام و الزام به معامله هر دو به صورت همزمان قابل درخواست است.
مبایعه نامه
یکی دیگر از اسنادی که در بیع مورد استفاده قرار می گیرد مبایعه نامه است. مبایعه نامه یکی از اسناد بیع است که طی آن مالی به شخص دیگری فروخته می شود. برای فروش هر نوع مالی می توان سند مبایعه نامه تنظیم کرد. مبایعه نامه سندی است که در آن فروشنده و خریدار تعهدات مورد قبول خود را در آن درج می کنند. هر تعهدی که برای طرفین در مبایعه نامه نوشته می شود باید مورد قبول هر دو طرف باشد وگرنه مبایعه نامه مورد پذیرش نیست.
هر یک از دو طرف خریدار و فروشنده باید در تنظیم مبایعه نامه به مواردی دقت داشته باشند تا در نهایت به ضرر آنها تمام نشود. فروشنده باید پیش از تنظیم سند مبایعه نامه بخش خوبی از پول مثلا سه چهارم آن را از خریدار دریافت کند. این پول ضامن تعهدات خریدار است و از بدقولی های آینده جلوگیری می کند. همچنین فروشنده می تواند شرایطی قید کند که اگر هر یک از چک های پرداختی به عنوان پیش پرداخت نقد نشد بتواند معامله را فسخ کند.
خریدار نیز در هنگام تنظیم مبایعه نامه باید به مواردی توجه کند. از جمله اینکه باید تضمین هایی از فروشنده دریافت کند که او حتما در محل دفترخانه حضور پیدا می کند و مال را به او و فقط به او تسلیم می کند.
در صورتی که مبایعه نامه در بنگاه املاک یا نمایشگاه ماشین تنظیم می شود باید شرایط خاصی رعایت شود تا در صورت بروز هر گونه مشکلی طرفین بتوانند الزام طرف دیگر را از دادگاه بخواهند یا حق فسخ قرارداد را برای خود محفوظ بدارند.
مبایعه نامه باید در سه نسخه تهیه شود. دو نسخه نزد هر یک از طرفین و نسخه دیگر نزد واسطه معامله باید نگه داشته شود. برای تنظیم مبایعه نامه در دفتر املاک حتما باید معامله در سامانه ثبت معاملات و مستغلات ثبت شود و کد رهگیری گرفته شود.
در صورتی که شروطی جدا از مواد ثابت مبایعه نامه مورد توافق طرفین است باید حتما در مبایعه نامه نوشته شود.
تفاوت مبایعه نامه با قولنامه چیست؟
مبایعه نامه و قولنامه هر دو از اسناد بیع هستند اما با یکدیگر تفاوت هایی دارند. مبایعه نامه سندی است که فروش یک مال را به شخص دیگری تایید می کند. در حالی که در قولنامه صرفا طرفین تعهد می دهند که معامله را در زمان مشخصی در آینده به انجام برسانند. قولنامه زمانی تنظیم می شود که یکی از طرفین شرایط و مقدمات لازم برای معامله را فراهم ندارد. به عنوان مثال خریدار پول نقد در اختیار ندارد یا سند در رهن بانک است یا باید مفاصاحساب ملک تهیه شود. در چنین مواردی تنظیم قولنامه رایج است.
سند تعهد به بیع
یکی دیگر از اسنادی که اخیرا در معاملات بیع مورد استفاده قرار گرفته است، سند تعهد به بیع است. در سالهای اخیر موارد بسیاری کلاهبرداری به بهانه پیش فروش مسکن صورت می گرفت. موارد متعددی پیش آمده که شخص کلاهبردار یک یا چند واحد مسکونی را به چندین نفر فروخته و از این راه کسب درآمد کرده است. از این رو قوه قضاییه تصمیم گرفت فرآیند پیش فروش مسکن را قانون مند کند تا موارد کلاهبرداری از این طریق به حداقل برسد.
از آنجایی که سندی مانند قولنامه در دفتر اسناد رسمی ثبت نمی شود، پس کسی متوجه نمی شود که مال مورد معامله به فرد دیگری فروخته شده یا خیر. در نتیجه کلاهبردار می تواند ملک را به چندین نفر بفروشد. اما سند تعهد به بیع برای موارد پیش فروشی فروشنده را ملزم می کند قرارداد پیش فروش را در دفتر اسناد رسمی به ثبت برساند. به این ترتیب امکان کلاهبرداری و سوءاستفاده به حداقل می رسد.
مزیت سند تعهد به بیع چیست؟
سند تعهد به بیع که یکی از اسناد بیع رسمی است مزایای بسیاری نسبت به اسناد عادی بیع دارد. زمانی که دو طرف بیع در دفتر املاک یا دفتر خرید و فروش اتومبیل اقدام به بستن قرارداد می کند و اسنادی مانند قولنامه یا مبایعه نامه میان خود رد و بدل می کنند، میان خود عهد می بندند که مال را مبادله کنند.
اگر فروشنده خلف وعده کند و مال را تسلیم نکند خریدار می تواند با استناد به سند غیررسمی قولنامه یا مبایعه نامه از فروشنده شکایت کند؛ اما این مسئله مانع کلاهبرداری نمی شود. تا زمانی که بیع در قالب سندی رسمی به ثبت نرسد، فروشنده عملا این توانایی را دارد که یک مال را به افراد متعددی بفروشد.
اما زمانی که بیع با ثبت سند رسمی انجام بگیرد، دیگر امکان فروش همان مال به شخص دیگری وجود ندارد. بنابراین مهمترین مزیت سند تعهد به بیع این است که فروش را به ثبت رسمی می رساند و دیگر امکان کلاهبرداری به بهانه فروش یا پیش فروش از افراد سلب می شود.
مدارک لازم برای تنظیم سند تعهد به بیع
مدارکی که طرفین معامله برای تنظیم سند تعهد به بیع نیاز دارند شامل این موارد است: اصل سند مالکیت، اصل بنچاق و اصل مدارک شناسایی
سند تعهد به بیع شامل چه موادی است؟
- طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد
- متعلقات و منضمات قرارداد
- مبلغ قرارداد
- تسلیم موضوع قرارداد
- تعهدات طرفین قرارداد
- اوصاف مورد قرارداد
سخن پایانی
بیع قرارداد پر کاربردی است که همه روزه از آن استفاده می شود. در تنظیم اسناد بیع باید به شرایط ذکر شده در قانون توجه داشت تا امکان کلاهبرداری یا بروز اختلاف وجود نداشته باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر درباره اسناد بیع و قرارداد بیع از شما دعوت می کنیم سایت حقوقی آذرداد را نصب کرده و از امکانات آن بهره ببرید.
