اثبات مالکیت از جمله رایج ترین دعاوی ملکی است. بارها پیش آمده است که دو یا چند نفر بطور همزمان بر سر یک مال طرح دعوی کنند به دلیل اینکه هر یک از آن ها خود را صاحب آن مال یا ملک می داند. به همین دلیل در میان آن ها اختلافاتی در این زمینه صورت می گیرد.
برای این مشکل فقط یک راه حل وجود دارد و آن هم اثبات مالکیت فرد است. برای اثبات این موضوع هر فردی که خود را صاحب مال می داند باید با استفاده از دلایلی مانند سند، شاهد یا اماره ید مالکیت خود نسبت به آن مال یا ملک را ثابت کند.
اثبات مالکیت چیست؟
رابطه ای که بین شخص و مال وجود دارد را مالکیت می گویند. هنگامی که شخصی بر مالی مالکیت دارد فرد یا افراد دیگری نمی توانند مال وی را تصرف کنند. همچنین با توجه به مالکیتی که شخص بر روی مال خود دارد می تواند به هر شیوه ای که تمایل دارد از مال خود استفاده کند.
همانطور که می دانید سند یکی از مهم ترین دلایل اثبات مالکیت یک فرد بر مال یا ملکی می باشد. با توجه به همین مسئله قانون مدنی اسناد مالکیت را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم بندی می کند. که هر کدام از این اسناد اعتباری متفاوت از دیگری دارد.
اسناد رسمی مزایایی دارند که اسناد عادی شامل آن مزایا نمی شوند. برای مثال می توان به قدرت اجرایی اسناد رسمی اشاره کرد، در صورتی که اسناد عادی قدرت اجرایی ندارند و این یک اصل در این نوع اسناد می باشد. نکته دیگر که لازم به ذکر است، در ارتباط با اسناد رسمی فقط می توان ادعای جعل مطرح کرد و برای اسناد عادی این ادعا قابل قبول نیست.
چگونه می توان نسبت به مال یا ملکی اثبات مالکیت کرد؟
در هنگامی که دو فرد بر سر یک مال یا ملکی به اختلاف می خورند. قانون از طریق اثبات مالکیت قدم پیش گذاشته و برای حل اختلاف آن دو راه حل هایی را ارائه می دهد. همانطور که به آن اشاره کردیم راه حل این مشکل ارائه اسنادی به دادگاه جهت اثبات خود بر مالکیت می باشد. در ادامه به بررسی این دلایل محکمه پسند می پردازیم.
سند
همانگونه که به آن اشاره کردیم از مهم ترین دلایل مالکیت، سند مالکیت است. بر طبق قانون اموال هم مانند املاک باید در دفتر اسناد رسمی کشور به ثبت برسند و دارای سند باشند. با توجه به همین مسئله فقط شخصی که اسم وی در سند به عنوان صاحب مال آمده است. بطور رسمی به عنوان مالک مال شناخته می شود.
شاهد
بدیهی است که مهم ترین دلیل اثبات مالکیت سند می باشد. اما وجود شاهد هم بسیار با ارزش است. شما می توانید در اکثر موارد با داشتن یک یا چند شاهد مالکیت خود را بر مال مورد نظر اثبات کنید. البته هر شاهدی قابل قبول قاضی نمی باشد. شاهد مورد نظر باید قابل قبول و راستگو باشد و ظاهرش به گونه ای نباشد که از اعتبار وی بکاهد.
اماره ید
اماره ید به معنای تصرف می باشد. این هم راه دیگر برای اثبات مالکیت بر مالی می باشد. بطور کلی اماره ید به این معناست که فردی مال مورد نظر را در اختیار دارد و مانند صاحب آن رفتار می کند. مالک آن مال محسوب شده مگر این که خلاف این موضوع اثبات شود.
تحت چه شرایطی می توان دعوای اثبات مالکیت ثبت کرد؟
همانطور که می دانید دعوی اثبات مالکیت یکی از انواع رایج دعاوی ملکی است که افراد برای تحقق حق خود در ارتباط با مالکیت چیزی اقدامات حقوقی لازم را انجام می دهد. طرح این دعوی تحت شرایطی امکان پذیر است که در ادامه به بررسی شرایط آن می پردازیم.
لزوم تنظیم سند
این شرط یکی از شرایطی است که در هنگام طرح این دعوی باید مورد توجه قرار گیرد. الزام به تنظیم سند در کنار درخواست اثبات مالکیت قرار دارد. مخصوصا در زمان هایی که فردی که سند عادی دارد در مقابل فردی که سند رسمی دارد ادعای مالکیت می کند.
معمولا در چنین مواقعی که سند رسمی در ارتباط با مال موجود است دادگاه با توجه به بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی درخواست مالکیت فرد را رد کرده به دلیل اینکه دعوا بر سر مالی که دارای سند رسمی است قانونی نیست.
داشتن قرارداد شفاهی یا کتبی
در هنگام طرح دعوی در این زمینه شخصی که دادخواست را طرح کرده است ابتدا باید برای اثبات وجود قرارداد، مدارک و ادله ای تحت عنوان انتقال مالکیت را ارائه دهد. در این مواقع خواهان معمولا اقدام به ارائه سند عادی نسبت به اثبات کردن وجود قرارداد می کند.
معمولا خواهان در این زمینه به عنوان مدرک یک سند عادی یا هر چیزی غیر از سند رسمی، مانند قرارداد شفاهی و از این دست مسائل دارد که برای اثبات مالکیت خود به دادگاه ارائه کند. اما لازم به ذکر است که برای اثبات دعاوی صرف وجود یک سند عادی یا قرارداد شفاهی لازم است ولی کافی نیست.
اثبات کردن اعتبار قرارداد
هنگامی که خواهان به عنوان مدرک قراردادی ارائه کرد که مبنی بر نقل و انتقال قانونی ملک بوده است. در این زمان خواهان کارش برای طرح دعوی اتمام یافته است و خوانده دعوی باید با توجه به اعتبار یک سند عادی از دعاوی که علیه وی صورت گرفته از خود دفاع کند و بی اعتباری سند خواهان را ثابت کند.
در اینجا اثبات کردن اعتبار قرارداد ارائه شده از طرف خواهان به عهده خودش می باشد. به دلیل اینکه امکان دارد که قرارداد بصورت کاملا معتبر تنظیم شده باشد اما بعد از تنظیم سند فسخ یا ابطال شده باشد یا حتی جزو اسناد اقاله حساب شود. به همین دلیل لازم است که خواهان اعتبار قرارداد خود را اثبات کند.
مدارک لازم برای اثبات مالکیت
برای اینکه شخصی بتواند دعاوی اثبات مالکیت خود را به دادگاه ارائه دهد مدارکی لازم دارد این مدارک عبارت اند از:
- یک نسخه اصلی سند یا قرارداد
- یک نسخه اصلی از رسید پرداخت وجه یا وجوه پرداختی
- وجود شاهد برای شهادت دادن و استماع شهادت شهود
- درخواست استعلام
- انجام تحقیقات محلی در صورت نیاز
مستندات قانونی در دعاوی اثبات مالکیت
برای طرح دعوی در هر زمینه ای مستندات قانونی آن هم لازم است که دعوی اثبات مالکیت هم در این مسئله مستثنی نیست. در ادامه به بررسی این مستندات قانونی می پردازیم.
ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی
طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی در ارتباط با اموال غیر منقول تحت هر عنوانی اعم ا از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق در ارتباط با آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه ی آن واقع است. اگر چه خوانده در آن حوزه سکونت نداشته باشد.
ماده ۳۷ قانون مدنی
طبق ماده ۳۷ قانون مدنی اگر مالک فعلی، اعلام کند که ملک، سابقا مال مدعی او بوده است. در این صورت مشارٌالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت ملک شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر این که ثابت کند، ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و مدارک
طبق ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و مدارک در مناطقی که اداره ی ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است: ۱- کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده است. ۲- صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه.
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و مدارک
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و مدارک همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید. دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثی به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
نکاتی که باید در هنگام طرح دعوی اثبات مالکیت در نظر گرفت
- طرح دعوی اثبات مالکیت برای اموالی که دارای سند رسمی هستند برخلاف قانون است و در صورت طرح دعوی دادگاه دستور عدم استماع صادر خواهد کرد.
- طرح این دعاوی فقط برای املاکی است که ثبت نشده اند و سند رسمی ندارند.
- برای املاکی که سابقه ثبت دارند دادگاه فقط فردی را که نام او در دفتر املاک به عنوان صاحب ملک ثبت شده به عنوان صاحب ملک می شناسد.
- برای اثبات مالکیت ارائه دادن سند یا قرارداد ضروری نیست.
- برای ملکی که به اسم فرد دیگری است فردی که ادعای مالکیت می کند می تواند دعوی اثبات مالکیت و خلع ید را به طور همزمان با هم صادر کند.
