سرقفلی به میزان مبلغی گفته می شود که مستاجر برای مالکیت نفع های یک مکان تجاری به صاحب ملک یا همان موجر پرداخت می کند. ولی مالکیت خود ملک همچنان برای صاحب ملک تجاری یا همان موجر باقی می ماند. قانون گذار برای حمایت از مستاجرین اماکن تجاری حقی در نظر گرفته است. بر اساس این تعریف سرقفلی برای اماکن تجاری تعریف می شود و برای اماکن غیر تجاری چنین قانونی وجود ندارد.
لازم به ذکر است که در سال ۱۳۷۶ اصطلاح جدید سرقفلی به روابط موجر و مستاجر اضافه شده است که جایگزین حق کسب و پیشه و تجارت در قانون سابق است. رپس اگر کسی ملکی را قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره کرده باشد باید به قوانین قبلی مراجعه کرد
پاسخ به سوال سرقفلی چیست با بیانی ساده
در هنگام عقد قرارداد اجاره مکان تجاری صاحب ملک اضافه بر کرایه ای که از مستاجر می گیرد در همان ابتدای امر مبلغی را هم به عنوان سرقفلی دریافت می کند، مستاجر با دادن این مبلغ به صاحب ملک تجاری حق تقدم پیدا می کند و به واسطه این حق اگر مستاجر نخواهد که دوباره ملک تجاری را اجاره کند صاحب ملک موظف است مبلغ سرقفلی را به قیمت عادلانه و روز محاسبه کند و به او بر گرداند.
علت حمایت از مستاجران اماکن تجاری
برای درک بهتر این مسئله که چرا نیاز به حمایت از مستاجران است، به مثالی که در ادامه می آوریم دقت کنید.
فرض کنید شما یک دهنه مغازه از مالک آن اجاره کرده اید و کسب و کاری مثلا(لباس فروشی) در آن راه انداخته اید. پس از مدتی با تلاش و کوشش و تبلیغات تعداد مشتری های خود را افزایش داده اید و در اصطلاح برای خود برند سازی کرده اید.
حال اگر بعد از اتمام قرارداد مالک از شما بخواهد که مغازه را تخلیه کنید، شما مجبور هستید مشتریان خود را در مکان دیگری مجددا به دست آورید و شهرتی که برای مغازه مالک کسب کرده اید از آن مالک می شود و او به طور رایگان از آن نفع می برد.
به همین دلیل قانون گذار برای حمایت از کسب و کار مستاجران این قانون را وضع کرده است.
توافقات در خصوص سرقفلی چیست ؟
- در هنگام قرارداد مستاجر و مالک باید بر سر مبلغی توافق کنند و مالک سرقفلی ملک تجاری را به مستاجر بدهد. در عرف به آن فروش سرقفلی هم گفته می شود.
- بر اساس این قرارداد مالک موظف می شود در هنگام تخلیه، سرقفلی را به قیمت روز حساب کند و به مستاجر پرداخت کند.
- پس در این خصوص باید به چند نکته زیر توجه کرد:
- قرارداد باید از نوع قرارداد اجاره باشد.
- ملک مورد نظر تجاری باشد.
- مبلغ ذکر شده توسط مستاجر به مالک پرداخته شود.
- مالک باید تا زمان مورد توافق با مستاجر، ملک را به شخص دیگری اجاره ندهد.
- مالک باید هر سال ملک را به قیمتی منصفانه به مستاجر واگذار کند.
- اگر مالک بعد از مدت قرارداد تمایلی به تمدید قرار داد با مستاجر نداشت باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز محاسبه کند و به مستاجر پرداخت کند.
- در زمان انعقاد قرارداد مالک توافق کند تا زمانی که ملک در تصرف مستاجر است، مالک حق ندارد مبلغ اجاره بها را افزایش دهد.
مبنای تعیین قیمت سرقفلی
تعیین قیمت سرقفلی بر اساس معیارهای مختلفی سنجیده می شود که قانون گذار نیز به آن توجه کرده است.
- موقعیت محل تجاری
- مدت اشتغال مستاجر به آن کسب و کار در محلی که اجاره داده شده است.
- خوش نامی مستاجر در صنف کاری خودش که در شهرت آن محل تاثیر گذار باشد.
- نوع تجارت و کسب و کار مستاجر
- وضعیت محل اجاره
دو نکته حائز اهمیت در این مورد
اگر مالک مغازه را به شخص دیگری بفروشد، مالک جدید باید حق و حقوق مستاجری که سرقفلی را خریده است به رسمیت بشناسد.
در حال حاضر برای استفاده از این حق، باید مستاجر با مالک توافق کند و این حق را برای خود ایجاد کند، زیرا طبق قانون جدید این حق برای مستاجر به طور خودکار لحاظ نمی شود.
مبلغ سرقفلی به چه اشخاصی پرداخت می شود ؟
طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر که در در سال ۱۳۷۶ تصویب شده است، ابتدا این مبلغ از طرف مستاجر به مالک ملک تجاری (موجر) پرداخت می شود و در پایان مدت اجاره به مستاجر عودت داده می شود.
طبق تبصره ۱ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ در شرایطی که مستاجر اول حق انتقال ملک تجاری به مستاجر دیگری را داشته باشد مبلغ سرقفلی توسط مستاجر دوم به اول پرداخت می شود.
انواع سرقفلی
۱٫سرقفلی به عنوان مبلغی پول که در ابتدای عقد قرارداد مستاجر به موجر پرداخت می کند.
این نوع از ابتدایی ترین شکل های سرقفلی است و در اصطلاح به آن مزد گشودن قفل گفته می شد و در از نظر قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۷۶ تصویب شده است به رسمیت شناخته می شود.
پرداخت این مبلغ به این دلیل که بر عهده مستاجر است قابل توقیف است و شامل توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی می شود. روند توقیف طبق شرایط زیر است.
مرحله اول : شخصی که از مستاجر طلبکار است ابتدا باید ثابت کند قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر منعقد گردیده است و وجهی تحت عنوان سرقفلی تعیین شده است.
مرحله دوم : طبق ماده ۸۷ قانون اجرای احکام مدنی، به موجر یا همان صاحب ملک اخطار داده می شود که مبلغ سرقفلی به عنوان طلب توقیف شده است و نباید آن را ب مستاجر پس بدهد و این موضوع به مستاجر نیز خبر داده می شود.
۲٫ سرقفلی به عنوان مبلغی که مستاجر از موجر یا مستاجر دیگر در طول مدت زمان اجاره در یافت می کند.
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷ چنین بیان می کند : “ مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر و یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد”
