خلع ید و تخلیه ید به دعوایی گفته می شود که مالک اصلی یک مال غیرمنقول(غیرقابل انتقال) مانند خانه، مغازه یا زمین، بر علیه متصرف غیر قانونی مال خود دادخواست داده و شکایت میکند. و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل خودش بدهد.
نحوه طرح دعوای خلع ید نیز به این شکل است که مالک اصلی مال غیر قابل انتقال، با در دست داشتن سند مالکیت خود به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح شکایت، خلع ید بطرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه میکند.
*(غیرمنقول)*: یعنی غیر قابل انتقال ، اموال غیرمنقول در اصطلاح حقوقی به مالی گفته می‌شود که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشد.مانند زمین، ملک
ارکان دعوای خلع ید چیست؟
مال مورد تصرف باید غیرمنقول باشد
دعوای خلع ید تنها نسبت به اموال غیرمنقول قابلیت اقامه و رسیدگی را دارد. یعنی مالی که مورد تصرف غیر قانونی قرار گرفته است، الزاما باید غیرمنقول باشد. به اموالی غیر منقول گفته می شود که انتقال آنها از مکانی به مکان دیگر ممکن نباشد و موجب وارد آمدن خرابی به خود مال یا مکان آن شود. مثلا زمین غیرمنقول است. زیرا نمی توان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد. پس در خصوص اموال منقول نمی توانیم از دعوای خلع ید استفاده کنیم و باید به سراغ عناوین دیگری برویم.
غصب نمودن مال توسط متصرف
رکن دوم این است که متصرف مال مالک را غصب نموده باشد. در قانون مدنی غصب عبارت است از استیلا بر حق غیر به نحو عدوان. منظور از استیلا غلبه و چیرگی است. در واقع در غصب، متصرف بر مال مالک غلبه چیره می شود در حالی که مالک راضی به تصرفات او نیست. زمانی غصب منجر به طرح دعوای خلع ید می شود که غاصب بر مال غیرمنقول دیگری غالب شود.
عدوانی بودن تصرف
رکن بسیار مهم تحقق غصب، عدوانی بودن تصرف است. یعنی تصرفات متصرف باید غیر مجاز و غیر قانونی باشد، تا دعوای خلع ید را بتوان علیه او مطرح نمود. پس برای آن که عمل متصرف غصب محسوب شود، تصرفات او باید غیرقانونی باشد. یعنی نه از جانب مالک اذنی برای تصرف داده شده باشد، نه قراردادی بین آنها باشد و نه قانون اجازه ی این تصرف را به او داده باشد.
مالکیت خواهان مسلم باشد
تنها کسی می تواند خلع ید متصرف از ملکی را بخواهد، که خود مالک آن مال باشد. مالکیت خواهان بر مال مورد تصرف باید مسلم و محرز باشد و اختلافی در آن وجود نداشته باشد. خواهان باید سند مالکیت خود را پیوست دادخواست نماید. اگر خواهان مالک واقعی ملک باشد ولی سندی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد، باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را طرح نماید. پس از اثبات مالکیت خواهان در دادگاه او می تواند دعوای خلع ید را علیه متصرف طرح نماید.
تخلیه ید چیست؟
تخلیه ید خواسته صاحب ملکی است، که با اجازه خودش، حال یا با عقد یک قرارداد معین و یا بدون قرارداد ملکش را با مجوز و به فرد دیگری می‌سپارد. بعد از آن به هر دلیلی مانند منصرف شدن و یا اتمام زمان قرارداد، آن فرد با ادعای مالکیت کاذب نمی خواهد که آن مکان را ترک کند،از این جهت مالک اصلی مال با مراجعه به دادگاه و طرح شکایت می خواهد که ملک خود را پس بگیرد. به عنوان مثال دعوای موجرعلیه مستاجر را تخلیه ید می‌نامند.
تخلیه ید به بیان ساده تر: کسی به دیگری اجازه بدهد که از ملک وی استفاده کند بعد آن فرد میتواند هر زمان که بخواهد از خواسته ی خود منصرف شود و میتواند در این مورد دعوای تخلیه ید مطرح کند.
تفاوت خلع ید با تخلیه ید
از نظر یک وکیل دادگستری، تشخیص دعوای خلع ید از تخلیه ید و طرح دعوای صحیح، اینگونه است که بحث اثبات و ثبوت در حقوق ازهم جدا است. در واقع کسی که وکیل است،با توجه به شواهد و دلایل و مدارک موجود،شکایت و دعوا را مطرح میکند.
همچنین توجه و آگاهی دارد که این دو دعوا را به جای یکدیگر اشتباه نگیرد. در واقع در خیلی موارد بوده که مالک دعوای خلع ید می‌خواهد اما وقتی به دادگاه می‌آید، تخلیه ید را مطرح میکند.که این خودش یک اشتباه بزرگ در قانون حقوقی است.
اما یک وکیل میتواند به خوبی برای حفظ سلامت دادرسی تا پایان دعوا و دادرسی تشخیص دهد که دعوا از چه نوعی است زیرا اگر دعوا به اشتباه بیان شده باشد پرونده مخدوش و خاتمه خواهد شد.: به طور مثال در مورد دعاوی حقوقی اگر کسی به عنوان مالک خواسته اش را مشخص کند، حال اگر عنوان خواسته اشتباه باشد دادگاه قرار قابل استماع نبودن دعوا را صادر میکند و دعوا را رد میکند که نتیجه آن فقط هزینه زیادی می باشد.
اما در موارد کیفری ما موظف نیستیم عنوان دعوا را مشخص کنیم بلکه مقام تحقیق که بازپرس و یا دادیار است، نوع دعوا را مشخص خواهد کرد. بنابراین در دعاوی حقوقی پیامد مطرح کردن اشتباه یک دعوا رد دعوا توسط دادگاه خواهد بود به طور مثال یک مالک که از مستاجر خود شاکی است دعوای خلع ید را مطرح میکند که قاضی به محض اینکه رابطه استیجاری را می‌بیند تشخیص می‌دهد که خواسته اشتباه تعیین شده است.و ممکن است به ضرر مالک باشد.
مزایای تنظیم دادخواست خلع ید و تخلیه توسط یک وکیل
- مدت زمانی که دستور تخلیه گرفته می شود بسیار کمتر میباشد.
- نیازی به حضور مالک برای اجرای حکم تخلیه نخواهد بود
- نیازی به حضور مالک برای اخذ دستور تخلیه از طریق شورا و یا دادگاه نخواهد بود.
- وکیل میتواند خسارت و اجرت المثل ایام تصرف را از متصرف و یا مستأجر بگیرد.
- پس از محکومیت متصرف برای مطالبه ضرر و زیان وکیل میتواند اموال متصرف را توقیف کند.
- اگر ملک مورد اختلاف دارای چند مالک باشد تمامی مالکین می توانند یک وکیل برای انجام امور مربوط به خلع ید و تخلیه استخدام کنند.
ضرورت وجود مالکیت در دعوای خلع ید
دعوای خلع ید معمولا از طرف مالک مطرح می شود. خلع ید مختص به اموال غیر منقول است و یک تفاوت عمده دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید این است که خلع ید در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود اما تخلیه ید هم در مورد منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد. منظور از غیر منقول ، مالی است که حمل آن از مکانی به مکان دیگر بدون آسیب زدن به آن مال یا محلی که در آن نصب شده است امکان پذیر نباشد.
غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید
دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است ، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد. دعوای خلع ید ،یک دعوای مالی محسوب می شود.
با توجه به آنچه گفته شد زمانی که خواهان دادخواستی به عنوان خلع ید به دادگاه تقدیم می کند، شرایط و ارکان تشکیل دهنده این دعوا اثبات مالکیت خواهان و تصرف غاصبانه خوانده دعوا است. در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه ارائه کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.
اقدامات دادگاه در رابطه با خلع ید و تخلیه
احراز مالکیت خواهان از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت (دادگاه باید ابتدا مالکیت خواهان را احراز نماید و سپس وارد ماهیت دعوا شود)
هزینه ی دعوای خلع ید
یکی از تکالیف خواهان هنگام تقدیم دادخواست، تعیین خواسته و بهای آن است، مگر اینکه خواسته مالی نباشد یا نتوان بهای آن را مشخص کرد. تعیین این نکته که یک دعوا مالی است یا غیرمالی، از نظر میزان هزینه دادرسی و قابلیت تجدیدنظرخواهی دارای اهمیت است.
با توجه به بند ج از شق ۱۲ ماده ی ۳ قانون وصول: برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، دعوای خلع ید مالی در نظر گرفته می شود. چه مالکیت مورد اختلاف باشد و چه نباشد.
مطابق ماده ی مذکور، خواهان باید در دادخواست خلع ید، بهای خواسته را معین نماید. بهای خواسته ی تعیین شده از نظر صلاحیت دادگاه و ارزش خواسته موثر است. اما هزینه ی دادرسی بر اساس بهای منطقه ای ملک تعیین و پرداخت می شود.
تشخیص غیر قانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده
احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان است یا خیر میزان تصرفات وی از طریق معاینه محلی و تحقیق محلی و در صورت نیاز جلب نظر کارشناس.
مواد استنادی برای صدور حکم
مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و برای قلع و نزع مستحدثات استناد به ماده ۱۱۳ و ملاک مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی
دفاع خوانده
خوانده در این دعوا باید دلیل مشروعیت تصرفش را بیاورد و الا تصرف وی غاصبانه است چرا که مالک حق هر نوع استفاده و تصرف در مالمیک خود را دارد وقتی فردی مالکیت خود را باارایه سند مالکیت به اثبات میرساند و خوانده نمی تواند دلیل مشروعیت تصرفش را بیاورد مثلا ثابت کند تصرفش ناشی از اجاره بوده است و یا ملک مورد دعوی را خریداری نموده است تصرفش ناشی از غصب است.یعنی تصرف باید با رضایت و اذن مالک باشد.
تفاوت دستور تخلیه ید با حکم تخلیه ید
هرگاه بعد از به پایان رسیدن زمان قرارداد اجاره ، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند بنا به تقاضای موجر دستور فوری تخلیه ملک صادر می شود اما اگر مدت اجاره تمام نشده باشد بنا به تقاضای موجر و مطابقت موضوع خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات در صورت ذی حق بودن موجر حکم تخلیه صادر می شود .
حکم تخلیه ای که از دادگاه محل وقوع ملک صادر می شود برخلاف دستور تخلیه ای که از شورای حل اختلاف صادر شده است قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی می باشد.
بعد از اینکه دستور تخلیه ابلاغ شد مستاجر موظف است ظرف ۳ روز پس از ابلاغ دستور صادره از سوی دادگاه یا شورای حل اختلاف ملک را تخلیه نماید درصورتی که برای تخلیه حکم صادر شده باشد ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ باید ملک را تخلیه نماید .
الزام خریدار ملک به تخلیه ملک
از آثار عقد بیع، تحویل مبیع به خریدار توسط فروشنده و پرداخت ثمن معامله توسط خریدار است. حال اگر فروشنده به تعهد خود عمل نماید و ملک را تحویل مشتری دهد اما قرارداد بنا به هر علتی فسخ یا ابطال گردد، خریدار باید ملک را مسترد کند .
در صورت امتناع ، فروشنده می تواند دادخواست الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه دهد.در اینجا خریدار در حکم غاصب است و مسئول جبران خساراتی است که به ملک وارد شده حتی اگر تقصیر نکرده باشد.
شرط پرداخت اجرت المثل و درخواست تخلیه ید
اگر در قرارداد اجاره شرط شود مستاجر به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ گونه عذری تخلیه نماید و تحویل موجر نماید، در صورتی پس از انقضای مدت اجاره مستاجر امتناع نماید و به هر دلیل دیگری از تسلیم مال خودداری نماید باید مطابق شرط ذکر شده در اجاره نامه، اجرت المثل ایام تصرف را به موجر بپردازد.
