یکی از مشکلاتی که در بسیاری از معاملات ملکی صورت می گیرد، الزام به تنظیم سند رسمی می باشد. به طوری که فروشندگان از حضور در دفترخانه ها، جهت تنظیم سند خودداری می کنند. همچنین این موضوع در صورتی است که فروشنده درصد بالایی از قیمت ملک را دریافت کرده است. اما این دلیل این امر چیست؟
معمولا دلیل این امر، ادعای فروشنده بر بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی فرد در پرداخت بدهی بانک (در مواردی که ملک رهن بانک است) جهت فک رهن می باشد. در این موارد می باشد که دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی اتفاق می افتد.
زمانی که فروشنده و خریدار قصد معامله کردن ملکی را دارند، اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند، قراردادی منعقد می کنند تا دو طرف تعهد کنند که با شرایط معین ظرف مدتی مشخص، معامله را انجام دهند. این توافق نامه مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی می باشد. ماده ۱۰ قانون مدنی بیان می کند که: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.
خریدار قبل از طرح شکایت باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله در رهن بانک یا بازداشت نباشد، زیرا دادگاه به ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت می باشد، رای به انتقال نمی دهد. در این صورت باید قبل اقامه دعوی، ملک فک رهن شده باشد.
مقدمه طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی
پس از تنظیم مبایعه‌نامه (قولنامه) و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده مبلغ معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.
در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مقرر شده در مبایعه‌نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.
در صورتی که در مبایعه نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد. در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح مراجعه کند. مطلب پیشنهادی: تنظیم اظهارنامه
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع چگونه می باشد؟
در ملک مشاع هیچ یک از شرکای نمی توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند ابتدا سهمشان را تفکیک کنند سپس اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند و یا تمام شرکا خواسته ی خود (تفکیک و تنظیم سند) را ضمن یک دادخواست مطرح کنند. همچنین اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود نماید ، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند. در این خصوص شخصی که خریدار ملک می باشد باید دادخواست خود را به طرفیت فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک تقدیم دادگاه نماید.
فواید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل
شماره ۱- سند رسمی در مدت زمان کوتاه تری به نام خریدار می شود.
شماره ۲- در دادگاه نیازی به حضور خریدار نمی باشد.
شماره ۳- خساراتی که در قرارداد ذکر شده اند، توسط وکیل قابل مطالبه از فروشنده مذکور می باشد.
شماره ۴- در صورتی که ملک در رهن باشد، وکیل می تواند درخواست فک رهن را از فروشنده بخواهد.
شماره ۵- اگر فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشود، وکیل می تواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند به نام خریدار اقدام کند.
محل تحویل دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
اگر فردی قصد داشته باشد که شخصا پرونده خود را پیگیری کند، می تواند پس از تنظیم دادخواست الزام به سند رسمی، همچنین با به همراه داشتن کارت ملی و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی، به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و از مسئول مربوطه بخواهد که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطابق متنی که از قبل آماده کرده اید، تنظیم کند.
اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند رسمی
دادگاه برای آنکه بر مبنای سند عادی، مالک را ملزم به تنظیم سند رسمی کند، ابتدا باید صحت انتقال مالکیت برای دادگاه تحقق پیدا کند. به همین دلیل دادگاه در ابتدا بیان می کند که خوانده مالک مال باشد.
سپس باید برای دادگاه مشخص شود که مالک، اهلیت (توانایی قانونی شخص برای دارا شدن حق) فروش مال را دارد. سپس دادگاه بررسی می کند که خواهان (خریدار) تمام تعهدات خود را که در سند عادی بیان شده است انجام داده باشد و پرداخت ها یا شروط قراردادی که بر عهده خریدار، برای دریافت مالکیت ملک بوده است، به درستی انجام شده باشد.
همچنین دادگاه بررسی می کند که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و بر عهده خوانده (فروشنده) یا خواهان (خریدار) بوده است. در این میان دادگاه به بررسی موارد دیگری نیز می پردازد برای مثال، سابقه تصرفات قانونی ملک را مورد بررسی قرار می دهد.
لازم به ذکر است که اگر از جانب خوانده، تردید یا انکاری در سند عادی بیان شود، خریدار باید قبل از همه این مراحل، صحت سند اصلی را با شواهد دقیق برای دادگاه روشن کند. همچنین ممکن است دادگاه در صحت سند عادی دچار تردید شود و با ذکر موارد تردید، رسیدگی را منوط به اثبات صحت سند عادی از جانب خواهان نماید.
لازم به ذکر است پس از صدور حکم قطعی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی توسط خوانده، فروشنده به مدت ده روز فرصت دارد تا به دفترخانه مراجعه کرده و انتقال مال طی سند رسمی را انجام دهد. در صورت امتناع مالک از این کار، واحد اجرای احکام دادگاه مستقیما از دفترخانه اسناد رسمی می خواهد که سند رسمی ملک را تنظیم و نماینده دادگاه به جای خوانده (مالک) سند را امضا خواهد کرد.
درخواست صدور برگ اجرائیه
پس از صدور دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی و قطع شدن آن در صورتی که خوانده در مهلت قانونی به آن اعتراض ننموده و دادنامه قطعی شده و یا اینکه به دادنامه اعتراض نموده و پس از تجدیدنظرخواهی رای قطعی به نفع خواهان (خریدار) صادر شده باشد ، خواهان می تواند تقاضای صدور برگ اجرائیه نماید ، خریدار که خواهان بوده و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم نموده و رای قطعی به نفع او صادر شده در این مرحله محکوم له نامیده می شود.
فروشنده که دادخواست علیه او مطرح شده و خوانده بوده و رأی قطعی علیه او صادر گردیده در این مرحله محکوم علیه نامیده می شود که در ذیل نمونه تقاضای صدور برگ اجرائیه آورده شده است .
