با توجه به شرایط اقتصادی کنونی، خرید خانه و ملک بسیار مشکل شده است و اکثر افراد به رهن و اجاره روی آورده اند.قراداد اجاره یکی از مسائلی است که اگر به طور اصولی معقد نگردد می تواند مشکلات عدیده ای ایجاد کند.
اجاره برای صاحب ملک نیز می تواند سود آور باشد. فرض کنید شما ملکی را در اختیار دارید. اگر ملک خود را بفروشید شاید روی آن سود هم بکنید ولی کل سرمایه شما فقط به پول تبدیل می شود. در مقابل اگر ملک خود را حفظ کنید و آن را اجاره بدهید، هم ارزش سرمایه شما با گذر زمان بیشتر می شود هم ماهیانه مبلغی را دریافت می کنید.
قرارداد اجاره چه نوع قراردادی می باشد؟
این نوع قرارداد با توجه به شرایط اقتصادی، رایج ترین قراردادی می باشد که در کشور نوشته می شود. این نوع قرارداد هم بصورت رسمی نوشته می شود و هم غیر رسمی.
نوع رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی ثبت می شود و غیر رسمی معمولا بین مستاجر و موجر نوشته می شود و در جای دیگری ثبت نمی شود.
چرا باید قوانین اجاره را بدانیم؟
دانستن قوانین اجاره مخصوصا برای مستاجر امری لازم می باشد. بعضی ها بر این باورند که این قوانین را صرفا فقط موجر بداند کافیست. اجاره در کل یک قضیه دو طرفه می باشد و هر دو طرف باید از قوانین اطلاع داشته باشند تا خدای نکرده هنگام بروز مشکل بتوانند از خود دفاع کنند.
در قرارداد اجاره هزینه شارژ خانه با چه کسی می باشد؟
در این یک مورد قوانین خاصی وجود ندارد و طرفین قرارداد اجاره، باید سر این موضوع به توافق برسند ولی معمولا این هزینه با مستاجر می باشد. دقت داشته باشید که یک دسته از هرینه های اشترکی می باشند و وضعیت آن ها باید در قرارداد ذکر شود.
درصورت خرابی هزینه تعمیرات با چه کسی است؟
تعمیرات چند مدل دارند مانند: تعمیرات جزئی و تعمیرات کلی. تغییر در ساختار ساختمان معمولا جزء تعمیرات کلی می باشند و تعمیرات جزئی برای استفاده های کوتاه مدت استفاده می شود مانند: عوض کردن لامپ. پرداخت هزینه تعمیرات کلی بر عهده موجر می باشد ولی تعمیرات جزئی را خود مستاجر هزینه آن را باید بپردازد.
لزوم شاهد برای امضا قرارداد اجاره
بهتر است ۲ نفر به عنوان شاهد اجاره نامه را امضا کنند. در این صورت پیگیری موارد قانونی بسیار راحت تر می باشد و هنگام بروز مشکل دیگر نیازی نیست به دادگاه مراجعه کرد. فقط کسی که اعتراض دارد می تواند با ارائه اجاره نامه در شورای حل اختلاف مشکلات را بررسی کنند.
چک شخصی به هیچ وجه دریافت نکنید!
بعضی از مستاجران برای پیش پرداخت به موجر از چک شخصی استفاده می کنند. اینکار می تواند دردسرهای بسیاری را به همراه داشته باشد. ممکن است چک دریافتی بی محل باشد یا اصلا چک برگشت بخورد.
بررسی مفاد قرارداد اجاره
قبل از پرداختن به مفاد قرارداد اجاره باید بدانید که براساس اسناد اجاره نامه ، طرفین قرارداد نقششان به رسمیت شناخته می شود. یعنی اجاره دهنده، موجر و فرد مقابل، مستاجر نامیده می شود.
- طرفین قرارداد
| قرارداد اجاره بین ………… فرزند ………. به شماره شناسنامه ……. صادره از ……… به کدملی : …………. متولد ……… ساکن ……….. تلفن ………. به عنوان موجر و ………. فرزند ………. به شماره شناسنامه ……….. صادره از …………. به کدملی ……… متولد ……….. ساکن …………تلفن ………… به عنوان مستاجر عقد می گردد. |
همانطور که می بینید در این قسمت اطلاعات کامل موجر و مستاجر به صورت کامل و همراه با جزئیات باید نوشته شود. در اینجا می توان گفت جایگاه هر فرد مشخص می شود.
- مشخصات ملک
| عبارت است از مالکیت منافع (تعداد) دانگ یک دستگاه آپارتمان واقع در (نام شهر) …………… شماره پلاک …….. فرعی از ……. به مساحت ……. متر مربع دارای سند مالکیت (شماره سریال سند) ……… به نام موجر، مشتمل بر (متعلقات خانه مانند: تعداد اتاق خواب و غیره) با حق استفاده از (امتیازاتی مانند: آب، برق، گاز و امثال اینها)، توسط مستاجر دیده شده و توافق داشته است. |
- مبلغ اجاره و نحوه پرداخت
| میزان اجاره (مشخص نمودن تعدا ماه) ………….. به مبلغ (به عدد و حروف) ……… میلیون ریال و جمعاً برای مدت اجاره مذکور میزان ……………. میلیون تومان می باشد.
سپس باید میزان ودیعه گرفته شده از مستاجر را در قرارداد اجاره ذکر کنیم. مبلغ …………. میلیون تومان معادل ………… میلیون ریال از مستاجر به عنوان ودیعه به موجر نقداً (شیوه پرداخت می تواند توافقی باشد) پرداخت می شود. |
- مدت زمان اجاره
| مدت زمان اجاره از روز…………تاریخ………… شروع می شود و در روز…………. تاریخ………… پایان می یابد.
در آخر هم با نوشتن متنی مبنا بر اینکه این ملک مثلا از امروز تحت اختیار مستاجر قرار گرفته است، قرارداد اجاره را به پایان می رسد. |
مطلب پیشنهادی: نکات مهم در تنظیم قرارداد
سپس به بررسی شرایط تنظیم قرارداد اجاره پرداخته می شود.
در اینجا یک سری شرایط که خود موجر معین می کند قرار می گیرد. این شرایط خاص هر شخص می باشد ولی به طور کلی در چارچوب نظم قرارداد می باشد. مثلا وقتی موعد این قرارداد تمام شد، مستاجر موظف است خانه را تخلیه کند و موارد این چنینی.
پس از نوشته شدن همه این ها، با نوشتن یک خط در آخر آن، قرارداد بین طرفین به صورت کامل تمام و منعقد می شود. خطی شبیه به:
“این قرارداد در ………. ماده و ……….. بند در تاریخ ………. ساعت …….. عقد گردیده است و با شاهدین حاضر مورد امضای طرفین قرار گرفته است”
نکاتی که در قرارداد اجاره باید به آن توجه کنید!
ازجمله این نکات عبارت است از:
- از سلامت وسایل اطمینان حاصل فرمایید
علاوه بر این که خودتان می توانید در داخل خانه از این کار مطمئن شوید ولی حتما باید در متن قرارداد ذکر شود که کلیه وسایل مربوط به خانه از سلامت کامل برخوردار می باشند.
- حتما مطمئن شوید که خانه خالی باشد
گاهی اوقات مستاجر قبلی بنا به دلایلی مانند: پیدا نکردن خانه و غیره، هنوز خانه را تخلیه نکرده است. از این مورد مطمئن شوید تا مشکلی برای هر دو طرف پیش نیاید.
- دریافت رسید بابت پرداخت های خانه
هنگام پرداخت هزینه ایی مانند شارژ ساختمان، بهتر است از مسئول مربوطه ساختمان رسیدی دریافت کنید تا در آینده کسی نتواند دعا کند شما مبلغی را پرداخت نکرده اید.
۶ نکته مهم مربوط به تخلیه در قرارداد اجاره
۱) در صورتی که موجر به دلیل ایجاد خسارت از طرف مستاجر، شکایتی داشته باشد (مانند: عدم پرداخت اجاره، شارژ ساختمان و غیره)، طبق قانون نمی تواند بلافاصله نسبت به دریافت هزینه اقدام کند. بلکه می بایست از طریق مراجع قضایی با ارائه دادخواست، سعی در کسب حکم تخلیه کند. تنها در این صورت است که موجر می تواند مبلغی که طلبکار می باشد را دریافت کند.
۲) در شرایطی که سند اجاره رسمی باشد، و موردی بین موجر و مستاجر بوجود بیاید که نیاز به تخلیه شود، در این صورت موجر می تواند با تنظیم دادخواست و ارائه آن به محلی که در آن قرارداد اجاره تهیه و تنظیم شده است، اقدام کند. برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید مقاله تنظیم دادخواست را مطالعه کنید.
بعد از این، دفترخانه برای احراز هویت و بررسی صلاحیت موجر فعالیت خودرا شروع می کند و مستاجر تا ظرف ۲۴ ساعت موظف است دستور اجرائیه را در ۳ نسخه به دفتر اسناد رسمی واقع در محل مورد نظر ارسال کند.
سپس دفتر ثبت می بایست با شکل دادن پرونده و ارسال مامور تخلیه، اقدام کند. به این نکته نیز باید توجه شود، پس از اینکه حکم تخلیه به مستاجر ابلاغ شود، وی حد اکثر ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند.
۳) بر طبق قرارداد اجاره، اگر موجر مبلغی را از فرد مستاجر بابت ودیعه و غیره دریافت کرده باشد، پس از تخلیه وی موظف می باشد تا مبلغ گرفته شده را به صورت کامل پس دهد. در غیر اینصورت مستاجر تا وقتی که مبلغ طلبکاری را دریافت نکند، می تواند ملک را تخلیه نکند!
۴) در قرارداد اجاره، اگر بنا به دلیلی موضوع تخلیه ملک به وجود بیاید، نیاز به یک سری مدارک و اسناد می باشد مانند: اطلاعات شخصی و محل زندگی مستاجر، مشخصات دقیق و تاریخ سند اجاره ( باید برابر اصل باشد) و سند مالکیت.
۵) موضوع دیگری که در قرارداد اجاره ممکن است بیشتر پیش بیاید، این است که موجر حتما نیازی نیست که مالک دارایی باشد! یعنی اگر شخصی خانه ای را از فردی دیگر اجاره کرده باشد، آن شخص می تواند آن خانه را چون مالک منافع آن است به شخصی دیگر در زمان اجاره واگذار کند. مگر اینکه خلاف این موضوع در قرارداد اجاره ذکر شود.
جمع بندی
طبق توضیحات و نکات گفته شده در ارتباط با تهیه و تنظیم قرارداد اجاره، نوشتن این نوع قراردادها نیازمند اطلاع کامل از قوانین و تبصره های حاکم بر آن می باشد. سایت حقوقی آذرداد می تواند همراه همیشگی شما در زمینه مسائل و مشکلات حقوقی باشد. سایت حقوقی آذرداد ، یک نرم افزار جامع برای اطلاع از تمامی مواد و مقررات حاکم می باشد و می تواند شما را در این راه همراهی کند.
