یکی از مهم ترین بخش های جامعه که تسهیلات مالی مانند وام ارائه می دهد بانک ها هستند. بسیاری از کارآفرینان و فعالان اقتصادی برای ایجاد و یا گسترش کسب و کار خود از تسهیلات کوچک و بزرگ بانکی بهره می برند.
بانک ها بر اساس چه تضمینی این تسهیلات را ارائه می کنند؟
یکی از تضمین هایی که که بانک ها در برابر پرداخت تسهیلات مالی دریافت می کنند اسناد رهنی است.
اسناد رهنی توسط بانک ها و موسسات مالی و اعتباری در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود. در واقع با تنظیم این سند شخص وام گیرنده ملک خود را برای تضمین پرداخت اقساط وام در گرو یا وثیقه بانک قرار می دهد.
اصطلاحات موجود در اسناد رهنی
- راهن به شخصی می‌گویند که ملک خود را در گرو یا وثیقه بانک می‌گذارد.
- مرتهن به بانک یا موسسه مالی اعتباری می گویند که ملک را گرو می‌گیرد.
- مرهونه به ملکی می گویند که در گروه بانگ قرار گرفته است.
- رهن به قراردادی می گویند که برای این منظور نوشته می شود.
اسناد رهنی به این دلیل که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود یک سند رسمی است و شخص راهن یا همان بدهکار یکی از املاک خود را در رهن مرتهن یا همان طلبکار قرار می دهد. البته این باعث رفع مالکیت راهن بر ملک خود نمی شود.
آیا شخص ثالثی می تواند اسناد رهنی ارائه دهد؟
بله. در صورت اینکه بین راهن و شخص ثالثی اعتماد وجود داشته باشد، آن شخص می تواند در قبال وامی که راهن دریافت می کند سند ملک خود را در گرو بانک قرار دهد. در صورت بروز هر مشکلی مثل عدم پرداخت اقساط توسط راهن بانک آن ملک را به مزایده می گذارد.
مالکیت ملک رهنی
صاحب ملکی که در رهن بانک قرار می گیرد در عین اینکه همچنان بر ملک مالکیت دارد، باید برای هرگونه دخل و تصرفی، تصرفاتی هم که حق مرتهن است را در نظر بگیرد.
اجرای اسناد رهنی
به موجب مقررات قانون مدنی ایران به محض سر رسیدن موعد پرداخت دین و عدم پرداخت بدهی از سوی راهن، مرتهن می تواند با مراجعه به دفتر خانه تنظیم اسناد، برای صدور اجرائیه تقاضا دهد.
طبق ماده ۳۴ اصلاحی چنانچه شخص بدهکار ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، بنابر تقاضای بستانکار، اداره ثبت اسناد رسمی بعد از ارزیابی همه ی موارد معامله و به قطعیت رسیدن در آن، حداکثر تا مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزانی که وی طلب قانونی دارد اقدام می کند و مازاد آن را به راهن بر میگرداند.
در اثر رهن، دقیقا عین مرهونه وثیقه دین راهن قرار می گیرد، بنابراین رهن گیرنده حق ندارد به خانه یا موضوع رهن، خسارتی بزند که باعث کاهش بهای آن شود.
بر طبق قانون مدنی ایران:”راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که مانع حق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن.”
ابطال اسناد رهنی
گاهی ممکن است شخصی بدون اطلاع مالک، ملک او را در رهن بانک یا موسسه مالی قرار دهد بعد از اینکه مالک متوجه این موضوع شود می تواند دادخواست ابطال سند رهنی دهد. بعد از صدور رأی در دادگاه صالحه و قطعی شدن آن، حکم به اداره ثبت اسناد و املاک فرستاده می شود و رئیس اداره ثبت بعد از بررسی حکم را به دفتر املاک ارجاع می دهد.
دفتر املاک پس از بررسی موضوع، مراتب ابطال سند رهنی را اجرا می کند. در پیش نویس سند مالکیت جدید، مشخصات مالکیت جدید و همچنین جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند رهنی و شماره و تاریخ پرونده ابطال باید کاملا شرح داده شود.
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم اسناد رهنی
- اصل سند مالکیت و بنچاق
- استعلام مالکیت از دفتر ثبت اسناد رسمی
- اصل یا کپی برابر اصل پایان کار
- پاسخ استعلام دارایی
- قرارداد بانک و یا شخص مرتهن
- مفاصاحساب نوسازی (سندی است که توسط شهرداری صادر می شود و در آن اعلام می شود که یک ملک و یا خانه هیچ گونه بدهی ای به شهرداری ندارد.)
- اصل کارت ملی و شناسنامه
مشکلات خرید خانه یا ملک مرهونه
چنانچه شخصی بدون اطلاع و نا آگاهانه اقدام به خرید خانه ای که در رهن بانک است بکند مشکلاتی پیش می آید که در ادامه آن را بیان می کنیم.
خریدار در ابتدا باید از فروشنده درخواست کند که نسبت به فک رهن اقدام کند و اگر فروشنده از انجام این کار امتناع کند خریدار می تواند معامله را با او بهم بزند و مبلغی هم که پرداخته است پس بگیرد و یا به مراجع قضایی مراجعه کند و به تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن توسط فروشنده اقدام کند.
در بعضی موارد با وجود توافق دو طرف معامله باز هم با هم دچار اختلاف می شوند. در این شرایط خریدار برای انجام امور مربوطه به ملک مثل فک رهن و تنظیم سند رسمی با مراجعه به محاکم دادگستری برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و فک رهن ملک دادخواست دهد.
در این شرایط رهن بین سه نفر، فروشنده که وام گیرنده است، شخص خریدار و بانک منعقد می گردد.
اگر در این میان توافق شود که خریدار در پرداخت جایگزین فروشنده شود مشکلی به وجود نخواهد آمد. در صورتی که توافقی به وجود نیاید باید نسبت به تنظیم دادخواست اقدام کند.
در اسناد رهنی معمولا میزان خسارت وارد شده ای که می توان از راهن دریافت کرد را به صورت درصد سالانه نوشته می شود.
اگر بانک قصد داشته باشد برای طلب اقساط معوقه از اسناد رهنی استفاده کند راهن علاوه بر اصل مطلبی که متعهد شده است باید مبلغی را که به عنوان خسارت تعیین شده است را به بانک پرداخت کند.
انواع اسناد رهنی
در ادامه چند نمونه از اسناد رهنی مربوط به بانک های مختلف برای شما آورده شده است چنانچه قصد تنظیم قرارداد اسناد رهنی داشتید می توانید با شخصی سازی آن از آن استفاده کنید.
نظر باینکه که در این قرارداد آقای/خانم ………………..مشتری نامیده میشود از بانک ملّی ایران شعبه ………. کد …… مقیم ………. با نمایندگی و امضاء آقای ………. طبق معرفی نامه شماره ………. که در این قرارداد بانک نامیده می شود تقاضای تخصیص تسهیلات مالی و انجام معاملات بانکی نموده و بانک نیز با تقاضای مشتری موافقت کرده است و ………. (محل ملک مورد رهن) که در این قرارداد راهن نامیده میشود و ملک موضوع این قرارداد متعلق به خود را بعنوان تضمین تعهدات و بدهی مشتری در رهن بانک قرار داد.
این قرارداد به منظور انجام درخواست مشتری به تاریخ ذیل منعقد و طرفین ملزم به انجام مفاد آن گردیدند.
نمونه قرارداد اسناد رهنی فروش اقساطی واحد مسکونی بانک ملی
به منظور انجام معامله فروش اقساطی واحد مسکونی بین امضا کنندگان ذیل : آقای/خانم …….. با مشخصات مرقوم به عنوان خریدارکه در این قرارداد بدهکار نامیده میشود از یک طرف و بانک ملی ایران به شماره شناسه شعبه ……… کد ….. مقیم …….. با نمایندگی آقای ……. طبق نامه شماره …….. مورخ ……… بانک ملی ایران شعبه ………. بعنوان فروشنده که در این قرارداد بانک نامیده می شود از طرف دیگر این قرارداد به تاریخ …….. (به عدد) (به حروف) منعقد و طرفین ملزم به انجام مفاد آن گردیدند :
نمونه قرارداد اسناد رهنی بانک سپه
نظربه اینکه :
آقای ……………………. فرزند ……………………. به شماره شناسنامه ……………………. صادره از ……………………. کدملی…………………….کدپستی ……………………. به نشانی: ………………………………………………………………… پست الکترونیک ……….شرکت ……………………. ثبت شده به شماره ……………………. نـــزد اداره ثبت شرکتهای ……………………. شناسه ملی……………………. شناسه اقتصادی ………………………… پست الکترونیک ……….باامضای خانم آقای…………………….فرزند ……………………. به شناسنامه شماره ……………………. صادره از …………………….کدملی …………………….کد پستی ……………………. پست الکترونیک ……….طبق آگهی شماره …………………….مورخ ……/……../……………….. منتشره در روزنامه رسمی کشور جمهوری اسالمی ایران شماره ……………………. مورخ………………../……./…….به نشانی : ……………………….که ذیالً مشتری نامیده میشود ، ازبانک تجارت )شرکت سهامی عام( ثبت شده به شماره۷۲۰۸۳ مورخ ۸۲/۴/۹۵ بنشانی تهران خیابان آیت اله طالقانی، تقاطع خیابان نجات الهی ( شماره ۸۴۳ پست الکترونیک……….که ذیالً ” بانک ” نامیده می شود تقاضای تخصیص تسهیالت مالی وصدور ضمانتنامه وانجام معامالت بانکی نموده وبانک نیز باتقاضای وی موافقت کرده است این قرارداد به منظور انجام درخواست مشتری منعقد وطرفین ملزم به انجام مفاد آن گردیدند.
نمونه قرارداد اسناد رهنی بانک کشاورزی
بانک کشاورزی شعبه ……………………………. )کلیه شعب بانک عنداالقتضا و مطالبه در حکم واحد هستند( با شناسه بعنوان شخص حقوقی دولتی با تاریخ ثبت ۲۲/۶/۱۳۵۹ به شماره ثبت ۳۷۵۹۶ در اداره ثبت شرکتهای تهران تلفن تماس ………………………….. نشانی ……………………………………………………………………….. کدپستی …………………………….. با نمایندگی آقای/خانم ………………………………………………… مطابق نامه شماره …………………………. مورخ……………………………۴ -مورد رهن مورد رهن ……………………………. سهم مورد رهن ……………………… پالک اصلی …………………. باقیمانده …………………………. پالک فرعی ………………………. باقیمانده ……………………. مفروز و مجزی از اصلی …………………………….. مفروز و مجزی از فرعی …………………… قطعه …………………… طبقه ………………. شماره بلوک……………………… سمت …………………………… شهر………………………. حوزه ثبتی ……………. بخش ……………………. ناحیه ………………………………. نوع ملک ……………………… مساحت
کلام آخر
برای انجام کلیه قراردهای مربوط به انواع اسناد رهنی میتوانید ابتدا با وکلا و مشاوران آذرداد ارتباط گرفته و پس از آن به قرارداد اقدام کنید. برای ارتباط با وکلای آذرداد میتوانید از طریق سایت حقوقی آذرداد اقدام کنید.
