هر انسان سه نیاز اساسی یعنی تامین خوراک، پوشاک و مسکن دارد. افراد تلاش می‌کنند تا بتوانند برای خانواده خود خانه تهیه کنند؛ از این رو، یکی از مهمترین معاملات در زندگی هر شخصی، بستن قرارداد خرید و فروش ملک است.
البته تعریف ملک فراتر تعریف خانه‌ای برای زندگی است و افراد برای اهداف مختلف تجاری، اقتصادی، تفریحی و غبره، ملک تهیه می‌کنند.
تنظیم این نوع قرارداد، در عین متداول بودن، پیچیدگی و حساسیت خاص خود را دارد چرا که امروزه خیل عظیمی از مراجعین به دادگاه‌های قضایی، بخاطر مشکلاتی مربوط به قرارداد خرید ملکشان، در آنجا حضور دارند.
در ادامه شما را با انواع قرارداد فروش ملک آشنا خواهیم کرد و نیز نحوه نوشتن قرارداد فروش ملک را برای شما بیان می‌کنیم تا در معاملات خود دچار این مشکلات نشوید.
قرارداد فروش ملک چیست؟
به بیان ساده، این قرارداد نوعی سند است که افراد بر اساس موارد مندرج در آن، متعهد به رعایت تعهدات خود می‌شوند. چرا که در زمان فروش ملک، تا قبل از مرحله تسویه حساب و انتقال سند ملک، افراد تکلیف خود را بدانند.
نام دیگر قرارداد خرید ملک، مبایعه نامه یا قولنامه نیز می باشد.
انواع قرارداد فروش ملک کدامند و تفاوت آنها در چیست؟
قرارداد فروش ملک در دو نوع رسمی و عادی وجود دارد. قرارداد های رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند و از اعتبار بالایی برخوردار هستند. این نوع سند، در مراجع قضایی قابل استناد و پیگیری است.
در مقابل، اسناد عادی هستند که خریدار و فروشنده خودشان آن را تنظیم می کنند. این اسناد اعتبار بسیار پایینی دارند و در صورت بروز اختلاف و مشکل، قابل پیگیری در مراجع قضایی نیستند.
انگیزه افراد از انجام این کار، معمولا نپرداختن حق هزینه کمیسیون مشاور املاک می باشد؛ که البته ریسک بالایی دارد.
مواد قولنامه شامل چه مواردی هستند؟
به طور عمومی قولنامه در ۷ بند تنظیم می‌گردد.
ماده ۱: طرفین معامله
در این بخش، مشخصات خریدار و فروشنده به صورت کامل درج می شود. این ماده پیچیدگی ندارد. ولی بایستی با نهایت دقت تکمیل شود.
ماده ۲: مورد معامله و مشخصات
در این قسمت، مشخصات ملک به صورت کامل بیان می‌شود. در این قسمت دقت لازم را مبذول فرمایید تا همه اطلاعات در کمال صحت و توافق قبلی طرفین تکمیل شود. چرا که در غیر این صورت، ممکن مشکلاتی را برای فسخ قرارداد بوجود بیاورد.
ماده ۳: ثمن معامله
ثمن به معنای بهای کل یا ارزش ملک می‌باشد. در این بخش، قیمت نهایی مورد توافق طرفین، نوشته می‌شود. علاوه بر درج مبلغ معامله به عدد و حروف، نحوه پرداخت و سررسیدها نیز تعیین می‌شود. تعهدات فروشنده به پرداخت به موقع مبالغ مندرج، از اهمیت بالایی برخوردار است.
ماده ۴: شرایط مربوط به تنظیم سند
در این جا، شرایط و تاریخ مربوط به تنظیم سند ذکر می‌شود تا از بروز اختلاف در آینده پیشگیری شود. و همچنین مبلغ جریمه تخلف طرفین در مورد شرایط تنظیم سند، درج می‌شود.
ماده ۵: شرایط مرتبط با تحویل مورد معامله
اطلاعات مربوط به تحویل ملک توسط فروشنده به خریدار در این بخش از قرارداد فروش ملک درج می‌شود. تعهدات فروشنده برای شرایط تحویل ملک به خریدار بایستی مشخص شود و فروشنده به آنها پایبند بماند.
ماده ۶: آثار قرارداد
این ماده شامل ۷ بند است که جزئیاتی مثل تاثیر نداشتن نوسانات قیمت ارز بر ثمن، سلب شدن اختیارات فسخ و ابطال قرارداد از طرفین و غیره بیان می‌شود.
ماده ۷: فایل متعاملین
ای ماده نیز شامل ۶ بند است و مواردی از قبیل نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک، نحوه استعلام کد رهگیری، پرداخت حق الزحمه مشاور املاک به علاوه ۹% مالیات بر ارزش افزوده، ثبت صحیح اطلاعات طرفین، کد رهگیری و مواردی این چنینی است.
تعریف اصطلاحات کاربردی در قراردادها
اصطلاحاتی که برای هر نوع قراردادی لازم است بدانید شامل عقد، فسخ، عقد لازم، اقاله و اهلیت می‌شود.
عقد به این معنا است که شخص یا اشخاص در مقابل شخص یا اشخاص دیگری، متعهد به انجام عملی شوند که مورد توافق است.
اصطلاح فسخ به معنای پایان دادن به قرارداد به صورت ارادی می‌باشد.
و در کنار اینها، عقد لازم نیز وجود دارد که عبارتند از قراردادی که پس از منعقد شدن، هیچ کدام از طرفین حق فسخ را ندارند و قرارداد در صورتی منتفی می‌شود که موردی اتفاق بیفتد که از طرف قانون مشخص شده باشد.
همچنین اصطلاح اقاله کاربرد زیادی دارد و به معنای این است که طرفین با رضایت و توافق کامل، قرارداد را منتفی کنند.
اهلیت یعنی داشتن صلاحیت برای دارا شدن حق، مداخله و تصمیم گیری در امور مالی و غیرمالی می باشد.
تعریف اصطلاحات کاربردی در فسخ قرارداد فروش ملک (مبایعه نامه)
در زمان تنظیم قرارداد فروش ملک اصطلاحاتی به کار برده می شود که تعریف درست آن برای زمان فسخ قرارداد بسیار تاثیر گذار و مهم می شود.
اصطلاح اول، خیار مجلس است که به معنای حضور طرفین معامله در زمان عقد قرارداد می باشد. اصطلاح بعدی، خیار غبن است. غبن هم خانواده کلمه مغبون به معنی زیان دیده است. وقتی خیار غبن داده می شود یعنی در صورتی که هر یک از طرفین کلاهبرداری کند، قرارداد فروش ملک فسخ می شود و همچنین فرد کلاهبردار باید به فرد مغبون خسارت بپردازد.
خیار شرط اصطلاح دیگری است که برای تعریف مهلت قانونی برای حق فسخ قرارداد برای هر رو طرف تعیین می شود. در صورتی که خریدار یا فروشنده در این مهلت قانونی اقدام به فسخ قرارداد کنند، هیچ گونه هزینه ای تحت عنوان خسارت لازم نیست به دیگری پرداخت کنند.
اصطلاح مهم دیگر، خیار تدلیس است که عبارتند از دادن اختیار فسخ قرارداد فروش ملک به طرف مشتری در حالتی که خریدار برخلاف واقعیت موجود، ملک را نشان دهد یا بخشی از آن را کتمان کند. خیار تخلف شرع، نیز به معنای داشتن حق فسخ قرارداد فروش ملک به طرفین در صورتی که خریدار یا فروشنده به تعهدات خود عمل نکنند.
از جمله دیگر اصطلاحات کاربردی، می توان به خیار عیب اشاره کرد. خیار عیب یعنی در حالتی که ملک دارای نقص ها و ایراداتی باشد ولی در زمان تنظیم قرارداد فروش ملک هیچ گونه توافقی راجع به آن عیوب صورت نگرفته باشد، حق فسخ قرارداد را به طرفین می دهد.
خیار تأخیر مربوط به زمانی است که در زمان انجام تعهدات تأخیر رخ دهد. یعنی فروشنده با تاخیر سررسید را پرداخت کند و فروشنده با تعلل ملک را به خریدار تحویل دهد.
یکی از اصطلاحات بسیار مهم دیگر، خیار رؤیت است که عبارتند از داشتن حق فسخ قرارداد برای طرفین در صورتی که مشخص شود که مبلغ مورد معامله با ارزش واقعی ملک متفاوت بوده است. خیار شرکت هم به معنی داشتن حق برهم زدن مبایعه نامه در صورتی که مشخص شود که ملک به شخص دیگری فروخته شده است.
رعایت نکردن چه نکاتی منجر به باطل شدن قرارداد فروش ملک می شود؟
در زمان انعقاد قرارداد فروش ملک، می‌بایست نکاتی را رعایت کرد که در صورت عدم رعایت آنها، قرارداد باطل می‌شود. در این حالت اثر حقوقی نخواهد داشت.
اهلیت طرفین در قرارداد فروش ملک
افراد و گروه‌هایی هستند که انجام هرگونه معامله توسط قانون منع شده اندو. مثل اشخاصی که اعلام ورشکستگی کرده باشند، شخص مجنون، محجور و مواردی از این دست.
این افراد نمی‌توانند قرارداد فروش ملک را امضا کنند و لذا در این حالت قرارداد باطل است. نیاز است ولی یا قیم این افراد که ناظر بر امور مالی این اشخاص هستند، قرارداد را امضا یا تایید کنند.
مشروعیت دلیل و قصد خرید ملک
در زمان انعقاد قرارداد، نیازی به بیان قصد خریدار از این معامله نیست ولی اگر خریدار قصد خود را اعلام کند. در صورتی که هدف ایشان از خرید ملک، استفاده غیرقانونی و نامشروع از آن ملک باشد، قرارداد باطل است.
اما اگر فروشنده نیت خریدار را نداند هرچند که نامشروع باشد، معامله صحیح می‌باشد.
همچنین، اگر شخصی برای فرار از دِین مالی خود به دیگری مثلا فرار از پرداخت مهریه، ملک خود را به نام شخص دیگری سند بزند، در صورتی که طلبکار با ارائه دلایل خود به دادگاه شکایت ببرد، قرارداد باطل است.
تعیین دقیق مورد معامله در قرارداد خرید ملک
هنگام عقد قرارداد فروش ملک، لازم است ملک مورد معامله به طور دقیق مشخص شود. این ملک باید در آن زمان وجود داشته باشد.
البته لازم به ذکر است در زمانی که ملک به صورت نیمه ساز مورد معامله قرار گیرد، منع قانونی وجود ندارد.
هدف و رضایت طرفین معامله
برای امضای قرارداد فروش ملک، لازم است طرفین راضی به انجام این کار باشند و توسط فرد یا افرادی مورد تهدید واقع نشده باشند.
معامله در صورتی صحیح است که فرد با میل و رغبت خود، وارد معامله شود و از بندهای قرارداد آگاه و راضی باشد. البته اگر یکی از طرفین قرارداد بنا به دلایل شخصی با اکراه مجبور به امضای قرارداد باشد، معامله همچنان صحیح است چرا اشخاص دیگر او را مجبور به این اقدام نکرده‌اند.
همچنین عدم هوشیاری طرفین در زمان عقد قرارداد، باعث ابطال قرارداد می‌شود و هیچ اثر قانونی هم به دنبال نخواهد داشت.
سخن آخر
با توجه به اصطلاحات گسترده و پیچیده ای که در تنظیم قرارداد فروش ملک وجود دارد، توصیه می‌شود تنظیم قراردادهای خود را بدون مشورت با افراد خبره و آگاه انجام ندهید.
