زمانی که یک فرد، ملکی تجاری را برای شروع یک کسب و کار اجاره می کند و طی سالها فعالیت، آن ملک به واسطه کسب و کار او، به شهرت می‌رسد؛ می‌تواند برای دریافت حق کسب و پیشه اقدام کند. به طور کلی این اصطلاح به معنی شهرت تجاری می باشد که مستاجر طی مدت زمانی آن را کسب کرده است و از طریق کسب و کار شخص، به ملک تجاری، ارزش زیادی افزوده شود.
لازم به ذکر است که حق کسب و پیشه، به مرور زمان و به وسیله به شهرت رسیدن کسب و کار وی در ملک تجاری خاص، برای مستاجر بوجود می‌آید. این نکته را در نظر داشته باشید که این حق فقط در صورت اجاره ملکی تجاری، برای مستاجر بوجود نمی‌آید و لازمه آن به شهرت رسیدن و افزایش ارزش ملک توسط شهرت کسب و کار مستاجر می‌باشد.
معمولا افراد فکر می کنند که حق کسب و پیشه با حق سرقفلی تفاوتی ندارد. اما این اشتباه است و این دو کلمه تفاوت زیادی با یکدیگر دارند که در اینجا این تفاوت ها را به صورت کامل بیان می‌کنیم.
تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی
در اکثر موارد افراد از این دو کلمه، یک معنی برداشت می کنند، در صورتی که سرقفلی وجهی می باشد که مالک در ابتدای اجاره از مستاجر جهت واگذاری ملک دریافت می کند. اما حق کسب و پیشه، حقی است که به مرور زمان و با افزایش ارزش ملک توسط مستاجر بوجود می آید.
یکی از دلایل مهمی که حق و کسب و پیشه در قوانین ایران بسیار مورد اهمیت است، این می باشد که فرد بعد از مدت زیادی زحمت و به سختی موفق به کسب شهرت و جذب مشتری شده است و ملک تجاری با زحمات آن شخص ارزش بیشتری کسب کرده است.
وقتی مالک تصمیم می گیرد مستاجر را از ملک خود بیرون کند، و فرد مجبور می شود در مکان دیگر، مدت زیادی را صرف کند تا مشتری های از دست داده خود را دوباره جذب کند. به همین دلیل حق کسب و پیشه اهمیت زیادی دارد. حق کسب و پیشه باعث شده تا مالکان نتوانند به راحتی پس افزایش ارزش ملک توسط مستاجر، آنها را بیرون کنند.
میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است، ولی میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستاجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد.
حق سرقفلی قابل اسقاط است، زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستاجر محقق می شود؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است.
حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی شود، ولی حق کسب و پیشه با تخلف ساقط می گردد.
حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است، اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد صادق نیست. سرقفلی به مالک پرداخت می شود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری حق کسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالک می تواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد؛ ولی نمی تواند بعداً از مستاجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق کسب و پیشه و تجارت مطرح نیست.
حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است، ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر.
شرایط حق کسب و پیشه در مکان های مختلف
در مکان های مختلف شرایط این حق بسیار متفاوت می باشد که در اینجا به طور کامل این موضوع را بیان می کنیم.
شماره ۱- بانک ها
به دلیل اینکه بانک ها و موسسات نظیر آنها عملیات تجاری انجام می دهند، حق کسب و پیشه به آنها تعلق می گیرد.
شماره ۲- داروخانه ها
در مورد داروخانه ها اختلاف نظر وجود دارد. اما به طور کلی اگر داروخانه بیرون از محیط بیمارستان باشد و به افراد عادی نیز سرویس دهد، حق کسب و پیشه به آن تعلق می گیرد. اما اگر داروخانه داخل بیمارستان باشد، این حق به آن تعلق نمی گیرد.
شماره ۳- انبار ها
اگر مکانی به عنوان انبار اجاره داده شده باشد، بسته به مفاد قرارداد تنظیمی بین طرفین و نحوه استفاده از مکان مزبور، این محل می تواند مشمول مقررات قانون سال ۵۶ باشد. به عنوان مثال، در صورتی که انبار تجاری اجاره داده شود مشمول مقررات حاکم بر اماکن کسب و پیشه است ولی اگر انبار به منظور نگهداری وسایل اضافی محل مسکونی باشد از شمول مقررات قانون سال ۵۶ خارج و تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ خواهد بود.
شماره ۴- دفاتر ترجمه رسمی
معمولاً در این مراکز به ازای دریافت وجه، خدماتی به مشتریان ارائه می شود و از این جهت محل کسب محسوب می شوند. بنابراین، حق کسب و پیشه به آنها تعلق می گیرد.
شماره ۵- مدارس غیرانتفاعی
همانطور که مشخص می باشد، مدارس غیرانتفاعی جنبه تجاری به مفهوم خاص کلمه را ندارند. به همین دلیل مشمول قوانین سال ۵۶ نشده و تابع تابع مقررات مربوط به اماکن مسکونی و شرایط مقرر در قرارداد هستند.
لازم به ذکر است، در مورد مهد کودک های خصوصی عده ای معتقدند از آنجایی که در قبال خدمات ارائه شده به کودکان ماهانه مبلغی از اولیای آنان دریافت می شود لذا محل کسب و درآمد مستاجر محسوب می شود و به همین جهت مهد کودک ها مشمول قانون سال ۵۶ هستند گرچه در این خصوص نظر مخالف هم وجود دارد.
مستاجر می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد و هنگام اجاره حق کسب یا پیشه را از مستاجر جدید دریافت کند. اما این کار باید با رضایت و اطلاع کامل مالک انجام شود. در صورتی که مالک اجازه اجاره ملک را به مستاجر بدهد، او حق کسب خود را از مستاجر جدید دریافت کرده و این بدهی از گردن مالک ساقط می‌شود. اما اگر مالک اجازه اجاره را ندهد، باید حق کسب را تمام و کمال به مستاجر پرداخت کرده و مستاجر مکان را تخلیه کند.
اگر مالک زیر بار هیچ کدام از این دو مورد نرود، دادگاه می‌تواند حق اجاره دادن را به مستاجر بدهد. اما اگر مستاجر سلسله مراتب بالا را رعایت نکند، تخلف کرده و مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه با پرداخت تنها نصف حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد. و مستاجر ملزم به تخلیه مکان تجاری است.
چند مورد در این موضوع وجود دارد که با انجام یا عدم انجام این موارد، دادگاه دستور تخلیه و فسخ قرارداد اجاره را بدون پرداخت حق کسب و پیشه خواهد داد:
شماره ۱- انتقال ملک مورد اجاره توسط مستاجر به دیگری، در صورتی که مستاجر حق انتقال نداشته باشد و همچنین از دادگاه نیز حکم تجویز انتقال نگرفته باشد، در این صورت فقط نصف حق کسب و پیشه پرداخت می گردد.
شماره ۲- در صورتی که مستاجر، اجاره بها را پرداخت نکند، حق کسب و پیشه به او تعلق نمی گیرد.
شماره ۳- در صورتی که مستاجر مورد اجاره را برخلاف شغلی که در اجاره نامه قید شده، استفاده نماید. در این حالت نیز حق کسب و پیشه به وی تعلق نمی گیرد.
نکته مهم در قرارداد بین موجر و مستاجر
مهمترین نکته ای که در رابطه موجر و مستاجر بایستی به آن دقت کرد این است که روابط آنها برطبق کدام قانون و براساس چه شرایطی تنظیم می گردد . اگر دو طرف قرارداد اجاره تمایل داشته باشند ، رابطه استیجاری خود را بر طبق قانون مصوب سال ۱۳۷۶ در آورند باید به مسائلی در اجاره نامه خود دقت داشته و آن ها را رعایت کنند .
چنانچه قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد دو نفر شاهد بایستی آن را امضا کنند و یا اینکه چنانچه اصل قرارداد اجاره مربوط به پیش از سال ۱۳۷۶ باشد اما دو طرف ، قراردادشان را پس از زمان لازم الاجرا شدن این قانون به طور مثال در سال ۷۹ تمدید کرده باشند ، قراردادشان مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد شد و ارتباط شان براساس قانون سال ۱۳۵۶ تنظیم می شود و برطبق این قانون با آنها رفتار می گردد.
نحوه محاسبه حق کسب و پیشه
قانونگذار به صورت صریح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به نحوه محاسبه حق کسب و پیشه مستاجر اشاره نکرده است و نحوه ارزیابی این حق به عهده کارشناسانمی باشد و معمولا بر اساس عرف، ماده ۵ آیین نامه نحوه تعیین، تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه سال ۴۸، مراجعه کرده و حق کسب و پیشه مستاجر را با در نظر گرفتن موارد زیر محاسبه می کنند:
شماره ۱- شرایط اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر ثبت شده است.
شماره ۲- نوع تجارت، کسب و پیشه مستاجر در تععین حق کسب و پیشه بسیار اهمیت دارد.
شماره ۳- وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا.
شماره ۴- مخارجی که مستاجر به دلیل آماده سازی ملک از جمله تزئینات داخلی، قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم پرداخت کرده است.
